Нижегородский рынок загородной недвижимости вступает в новую фазу развития
На вопросы агентства "НТА-Приволжье" отвечает генеральный директор "Miracle group" Юрий Буславский
Юрий Александрович, как бы вы охарактеризовали сегодняшнее состояние нижегородского рынка загородной недвижимости?
Цивилизованные формы рынок загородной недвижимости в нашем регионе начал принимать недавно, лет пять назад. И практически все это время шел этап накопления информации о потребностях и предпочтениях клиентов, о возможных вариантах инвестиций и строительства.
Сегодня нижегородский рынок загородной недвижимости обладает одной удивительной особенностью: чем радужнее обещания и красочнее нарисованные перспективы, чем агрессивнее реклама, тем скромнее результат. На пятый год активной пропаганды загородного образа жизни потребителям так и не предложено ни одного нового достойного места для проживания за городом. То есть предложения, конечно, есть, но в лучшем случае они находятся в стадии строительства, а в худшем - реализация проектов вообще приостановлена. Как пять лет назад были два реально действующих поселка для VIP-отдыхающих - Приозерное и Козловка, так и сейчас - все те же два поселка.
Чем Вы можете объяснить такое развитие ситуации? Что сыграло здесь ключевую роль – поведение девелоперов или отсутствие спроса?
Большое влияние, на мой взгляд, оказало то, что, стремясь как можно раньше "застолбить" место на рынке, девелоперы предлагали покупателям приобрести участок в коттеджном поселке даже не на стадии котлована, как это было принято долгое время на рынке новостроек, а на стадии межевания земли. Предметом продажи, прежде всего, был земельный участок, причем, к моменту продажи он чаще всего еще не был сформирован. То есть на рынок был выставлен слишком "сырой" продукт - товар, интересный в первую очередь не конечным потребителям, а инвесторам.
В большинстве случаев инвесторы не прогадали, если, конечно, угадали с проектом, с самим объектом инвестиций. В тех поселках, где есть какое-то движение, прокладываются коммуникации и даже начинают строиться коттеджи, цена земли выросла в два-три раза, а кое-где и в четыре-пять раз. Но при этом конечный потребитель почти также далек от реализации своих планов на загородную жизнь, как и четыре года назад.
Надо отметить, что не только стремление как можно раньше занять место на рынке заставляет девелоперов выставлять продукт на ранней стадии.
Большинство нижегородских девелоперов загородного рынка просто не обладают необходимой финансовой мощью для самостоятельной реализации проектов и пытаются осуществить проект за счет финансового участия покупателей, как это было при долевом строительстве на рынке многоквартирных домов. Обременять себя кредитами застройщики не желают, уклоняясь от возможных рисков и перекладывая их на покупателя.
При этом подавляющая часть заявленных проектов загородных поселков ориентирована на VIP-клиентов. Естественно, покупатели этой категории прекрасно понимают стратегию девелоперов и ее возможные последствия. Поэтому даже на нашем не изобилующем предложением рынке участки в будущих коттеджных поселках раскупаются медленно. Причем, потенциальных покупателей отпугивают не только финансовые риски, но и вероятность оказаться на длительное время в окружении новостроек, ведь владельцы участков начинают строить дома в разное время и с разными темпами.
Какими, на Ваш взгляд, должны быть действия девелоперов, чтобы заинтересовать современного покупателя загородного жилья? Какие новые решения MiracleGroup предлагает нижегородцам в рамках проекта "Лесная жемчужина" в Зеленом городе?
Судя по собственному опыту, могу сказать, что доверие покупателя возрастает многократно в том случае, если продажи начинаются после проделанной инвестором работы по подготовке участка и инфраструктуры.
Мы предлагаем потребителям уникальный и совершенно новый продукт – уже готовые к заселению коттеджи в курортной зоне.
Все риски Miracle Group берет на себя, и впервые в Нижегородской области девелопер предлагает к продаже не воздушные замки, а реальные дома в полностью благоустроенном поселке со всеми подведенными и подключенными коммуникациями.
В "Лесной жемчужине" в Зеленом городе дома не только построены, в них полностью выполнена внутренняя отделка, установлена сантехника премиум-класса, в каждом доме смонтирован камин. То есть поселок "Лесная жемчужина" - это уже не полуфабрикат, а готовое жилье с готовой инфраструктурой, не мечты и надежды, а их реальное воплощение. Думаю, нет необходимости объяснять, что такой коттедж весьма недешев.
Кстати, среди нижегородских застройщиков распространено мнение, что в сегменте элитной недвижимости объекты с полностью выполненной отделкой не востребованы. Такие покупатели якобы предпочитают индивидуальные архитектурные проекты домов и эксклюзивный дизайн интерьеров. Однако аналогичный проект, который Miracle Group реализовала в Подмосковье на Истринском водохранилище, пришелся по вкусу даже взыскательной и разборчивой столичной бизнес-элите.
Можно ли говорить о том, что загородная жизнь становится нормой для нижегородцев? Чем руководствуются покупатели, выбирая место, в котором хотели бы приобрести загородный дом, и какие направления сегодня наиболее популярны?
Начну с того, что рынок все же постепенно эволюционирует. Сейчас потребители хорошо осознают целевое назначение своей загородной недвижимости и не путают second house и holiday house. Мода на здоровый образ жизни предполагает и здоровую среду обитания.
Загородная жизнь становится нормой, а успешно совмещать ее с работой и бизнесом можно только в том случае, если жить недалеко от делового центра. Поэтому для строительства загородного дома осваиваются в первую очередь Кстовский и Богородский районы, как наиболее близкие к Нижнему Новгороду.
В течение четырех лет риэлтеры называли самым престижным направлением Богородское. Имидж нижегородской Рублевки формировали не только и не столько заявленные проекты коттеджных поселков, сколько реально существующий и являющийся пока ориентиром, точкой отсчета для многих потенциальных потребителей поселок категории "VIP" - Приозерное.
Сейчас на лидерство также претендует Кстовское направление, где реализуется сразу несколько проектов.
Выбирая район, в котором они хотели бы жить, покупатели исходят из простых, известных участникам рынка критериев: близость к городу, транспортная доступность, наличие леса и водоема, хорошая экология. Причем, первый и последний критерии трудно совместимы. Как известно, чем ближе к городу, тем экология хуже.
В то же время эта аксиома не распространяется, например, на Зеленый город. Это санаторно-курортная зона, особо охраняемая природная территория со своим микроклиматом. Ученые исследовали воздух в Зеленом городе и выяснили, что по своим целебным свойствам он вполне сопоставим с целебной атмосферой Кисловодска и швейцарских курортов. Так что покупатели коттеджей в "Лесной жемчужине" не в переносном, а в прямом смысле слов будут жить на курорте. И все это – в 15 минутах езды от Кремля.
А какие требования в целом предъявляются к загородному жилью? И насколько они изменились с тех пор, как стали появляться самые первые коттеджные поселки в регионе?
Конечно, эти изменения есть, и пока девелоперы пытаются достроить и продать выброшенные на рынок лет пять назад коттеджные поселки, они уже устаревают еще до окончания строительства.
Например, стала постепенно уменьшается площадь элитных квартир, а также изменились и представления об оптимальном размере загородного дома. Современный покупатель считает, что 300 кв. м для загородного дома – это оптимальная площадь. Зато запросы по площади участков возросли, и 10-15 соток для покупателей категории VIP уже недостаточно. Осталась в прошлом популярность кирпича как основного строительного материала для коттеджей. Приоритет отдается наиболее экологичному материалу – дереву, а точнее, клееному брусу – прочному, теплому и с низким коэффициентом усадки.
Потребители, и часть девелоперов стали скептически относиться к крупномасштабным проектам. Жизнь за городом хороша своей уединенностью, удаленностью от толпы. А представляете, если в поселке тысяча домов… Именно камерность является привлекательной особенностью таких поселков, как "Лесная жемчужина", где всего 15 коттеджей, 15 участков от 20 до 80 соток. При этом часть территории занята лиственным лесом, есть пруд, ключ с чистой водой.
Также можно отметить, что современный покупатель более лояльно относится к особенностям прав на землю. Например, в связи с тем, что Зеленый город является санаторно-курортной зоной, передача земли в собственность здесь пока невозможна. Но эксперты полагают, что в чем-то арендатором быть даже выгоднее, чем собственником. Например, если будет поднят налог на землю, жителей "Лесной жемчужины" он сильно не затронет. А право долгосрочной аренды участка на 49 или на 99 лет в той же мере обеспечивают защиту прав собственника дома, что и право собственности на земельный участок, на котором стоит коттедж. И на западе сегодня долгосрочная аренда земли под строением не смущает ни инвесторов, ни собственников.
В заключение могу отметить, рынок загородной недвижимости, определенно, вступает в новую фазу своего развития.
Комментарии